A.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票和契税完税凭证的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额和购房时缴纳的契税金额的合计数，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除

  B.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收

  C.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

  D.纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算的，由主管税务机关核定免税的增值额

  1.位于某市区的一家房地产研发企业2010年度开发建设办公楼一栋，开发该办公楼支付地价款320万元，另支付相关税费10万元;支付拆迁补偿费80万元、基础设施费100万元、建筑安装工程费480万元，实际发生借款利息120万元，但该公司没有按房地产项目计算分摊利息;开发完成后将其全部销售给位于同市的某工业公司，签订了销售合同，销售金额共计1800万元。合同载明，工业公司以货币资金1300万元和一宗价值500万元的未作任何开发的土地使用权作为支付额。该项土地使用权为工业公司3年前以360万元购入的(不考虑购入时支付的相关税费)。2010年12月工业公司支付了1300万元的银行存款并办理了土地使用权产权转移手续，在办理产权转移手续时，工业公司缴纳印花税0.25万元。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。

  (6)计算工业公司以土地使用权支付购买办公楼价款应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。

  2.某市房地产研发企业于2010年1月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付地价款1800万元，另支付相关税费600万元。当年该房地产研发企业使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，签订销售合同，共计取得出售的收益9800万元。在开发过程中，实际支付开发成本4200，该写字楼分摊的利息支出为90万元，可提供金融机构的贷款证明且未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额;该省规定能提供贷款证明并能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。

  (1)计算该房地产研发企业土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额。

  位于市区的某工业公司利用厂区空地委托建筑公司建造办公楼一幢，竣工验收后，对外销售了总建筑面积的1/2，共取得转让收入10000万元;将剩余的1/2的建筑面积全部对外出租，当年取得租金收入100万元。公司按国家税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为2000万元,投入的房地产开发成本为3000万元。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10%。

  请依据《土地增值税暂行条例》及有关法律法规,具体分析该公司计算的土地增值税税额是不是正确,如不正确,请指出错误之处,并列出步骤计算应纳土地增值税税额。

  【解析】选项A：出让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围;选项C：出租国有土地使用权，出租人虽取得了收入，但没发生土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围;选项D：以国有土地使用权抵押贷款，且未发生产权转移的，不属于土地增值税的征税范围。

  【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项D：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没发生房产产权的转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

  【解析】选项A：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。选项B：房地产研发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产研发企业而言，虽然取得了收入，但没发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。选项C：企业与企业之间互换房地产的行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，它属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。选项D：企业转让旧房及建筑物的行为，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。

  【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税，不包括房产税、城镇土地使用税，所以BCD选项错误。

  【解析】纳税人若无法按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用按“(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10%以内”计算。这里注意别忽视有“以内”的字样。

  【解析】允许扣除的房地产开发费用=3600×10%=360(万元);允许扣除的“其他扣除项目”金额=3600×20%=720(万元);房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=360+720=1080(万元)。

  【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。

  【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

  【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。

  【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。只有选项B符合条件。

  【解析】土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织;个人包括个体经营者。

  【解析】选项A：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;选项B：房地产研发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产研发企业而言，虽然取得了收入，但没发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税;选项C：用写字楼换入土地使用权，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，它属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税;选项D：将别墅无偿赠与某政府官员，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。

  【解析】选项A：国家机关转让自用的房产，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。

  【解析】选项A：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税;选项B：以房地产抵债而发生房地产权属转让的，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税;选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税;选项D：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。

  【解析】选项B：与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税，不包括房产税，所以不能选择B;选项D：房地产开发企业的印花税已经包括在房地产开发费用中，不能再单独扣除，所以不能选择D。

  【解析】选项D：转让房地产时缴纳的营业税属于与转让房地产有关的税金，不属于房地产开发成本。

  【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、依照国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

  【解析】选项B：房地产开发费用属于转让新建房地产的扣除项目，不属于转让旧房地产的扣除项目;选项D：旧房及建筑物的评估价格，属于转让旧房地产的扣除项目，不属于转让新建房地产的扣除项目。

  【解析】普通标准住宅应同时满足：居住小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据真实的情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不允许超出上述标准的20%。

  【解析】(1)纳税人是法人的：当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。(2)纳税人是自然人的：当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

  【解析】纳税人是法人的：当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

  【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房子及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

  【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中扣除。

  【解析】本题考核土地增值税清算的有关法律法规。符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

  【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  【解析】税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形有：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。

  【解析】符合土地增值税清算条件，企业未依规定的期限办理清算手续的，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征税的方法对房地产项目进行清算。

  【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，需要缴纳土地增值税;用于对外出租的，由于所有权没发生转移，所以不视同销售，不缴纳土地增值税。

  【解析】选项A：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，在计算土地增值税时扣除;选项B：房地产开发企业在工程完工验收后，根据合同约定扣留的作为开发项目质量保证金的工程款，在计算土地增值税时，建筑安装施工公司就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

  【解析】选项A：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。选项D：纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用相关的免税规定。

  ①企业对外销售了总建筑面积的1/2，因此扣除的取得土地使用权金额、房地产开发成本和房地产开发费用，只能扣除全部的1/2，即只能扣除转让的建筑面积所对应的部分。而该公司多扣了取得土地使用权金额、房地产开发成本和房地产开发费用。应相应的减少扣除项目金额。

  ②出租办公楼取得的租金收入对应缴纳的营业税、城建税及教育费附加不得作为土地增值税的扣除项目金额，该公司却作为扣除项目金额扣除了，应相应的减少扣除项目金额。

  ③销售办公楼缴纳的印花税可以扣除，该单位却未计入扣除项目金额扣除。应相应增加扣除项目金额。

  ④非房地产开发单位不适用加计扣除20%的规定，该公司却作为扣除项目金额扣除了。应相应减少扣除项目金额。

  ③增值额与扣除项目金额的比率=6695÷3305×100%=202.57%，适用税率60%，速算扣除系数为35%